Een Nieuwe Tien over Rood – 240 concrete voorstellen voor een nieuw PvdA verkiezingsprogramma 2021
Linksom! in de PvdA
Voorstellen:
45. We herstellen de brede volkshuisvestingstaak voor het Rijk. Landelijke regie met regionale verschillen is nodig. Er komt weer een minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Duurzaamheid. De markt is bij de enorme woningnood niet de oplossing, maar het probleem. Er is een Nationaal Actieplan tegen de Woningnood nodig, waarbij we per jaar 100.000 woningen bouwen, waarvan tenminste ca. een derde sociale huurwoningen. We zorgen dat procedures om te bouwen sneller verlopen met een speciale Woningcrisiswet. Daarbij moet de kwaliteit van wonen en de verduurzaming van woningen meegenomen worden, evenals de levensloopbestendigheid. Het aanbod moet ook divers zijn en tegemoetkomen aan de vraag van woningzoekenden. Centraal staat het aloude sociaaldemocratische ideaal dat iedereen recht heeft op een goede, betaalbare en passende woning in een buurt die kansen biedt. Huisvesting is meer dan een dak boven je hoofd. En een goede woning is in onze tijd een energieneutrale woning. We bouwen in beginsel niet in groene, open ruimte en natuur, maar vooral in en nabij de steden. Het Rijk en de provincies herkrijgen hun regie- en kaderstellende verantwoordelijkheid, ook wat betreft locaties voor woningbouw, met bijbehorende doordrukmacht. Gemeenten zijn gebonden aan de landelijke en provinciale normen, en de provincies houden toezicht op realisering. Het gaat daarbij om normen in aantallen, betaalbaarheid, kwaliteit (waaronder energieneutraliteit en levensloopbestendigheid), diversiteit en leefbaarheid.
46. De benodigde bouwinspanningen vragen een acute investering in de opleidingscapaciteit voor mensen in de bouw, de installatietechniek en de elektrotechniek. We starten een apart project voor leerwerkbedrijven in de bouw met gemeenten, corporaties en onderwijsinstellingen om de tekorten aan arbeidsplaatsen te helpen op te lossen.
47. We gaan het voorkeursrecht van gemeenten voor een actieve grondpolitiek versterken. Gemeenten bestemmen nu veel te weinig grond voor (sociale) verhuur. Gemeentelijke grondbedrijven en grondpolitiek zijn er niet om de financiële positie te verbeteren van de gemeente, maar om de sociale doelstellingen te realiseren. Gemeenten mogen grond niet meer tegen marktprijzen aan woningbouwcorporaties verkopen teneinde lage huren mogelijk te maken. Gemeenten kunnen gronden waarop nog geen definitieve bestemming rust opkopen en de bestemming veranderen van gronden die eigendom zijn van speculanten.
48. Erfpachtconstructies passen in linkse grondpolitiek en worden dus eerder uitgebouwd dan afgebouwd. Ze helpen de prijzen van woningen en dus ook de huren laag te houden.
49. Gemeenten krijgen meer ruimte om de OZB vorm te geven, met bijv. hogere tarieven bij dure huizen. We willen geen andere verruiming gemeentelijke belastingen teneinde gemeenten met meer lage inkomens te beschermen. Gemeenten krijgen mogelijkheid en meer bevoegdheden om weer zelf te bouwen.
50. Het recht op passende, sociale huurwoning in eigen woon- of werkgemeente wordt versterkt, met concrete, meetbare maximale wachttijden. De gemeente moet in de woonvisie aangeven hoe zij die omlaag brengen, met prioriteit voor mensen die urgent een dak boven hun hoofd dreigen te verliezen of al verloren hebben. De gemeente houdt de voortgang daarvan bij en rapporteert daarover openbaar.
51. Er komen meer mogelijkheden om met woonvergunningen voorwaarden aan koop en huur te stellen, bijv. met beperking onderverhuur aan toeristen en expats, door bevoordeling inwoners in de gemeente, door bewoningseisen, etc. Ook kunnen gemeenten beperkingen stellen aan kopen voor dure verhuur, bijv. door een maximum prijs per m² in te stellen of kopen voor verhuur gericht toe te wijzen en te verbieden.
52. De mogelijkheden voor antispeculatie-bedingen worden vergroot. We voeren een actief anti-woningspeculatiebeleid. Moderne huisjesmelkers pakken we aan. We tolereren niet dat rotte appels het systeem ondermijnen, door bv. teveel mensen in een huis, opsplitsing in piepkleine appartementjes of illegale verhuur via bv. AirBNB. Gemeenten kunnen dan boetes opleggen aan eigenaren die zich niet aan de regels houden en vergunningen intrekken. Er komt een aparte huisjesmelkerstaks: een extra belasting voor iedereen die meer dan tien huizen bezit.
53. Gemeenten moeten ook verplicht – al dan niet in regionaal verband – daklozenopvang realiseren. Oorzaken van dakloosheid moeten weggenomen worden: meer GGZ-opvang en -begeleiding; adequaat urgentiebeleid bij toewijzing woningen; vroegsignalering bij ‘life-events’ die risicovol zijn (echtscheiding, werkloosheid, etc.); en een wettelijk verbod op huisuitzetting (zeker bij huishoudens met kinderen) zonder alternatieve beschikbare huisvesting, en wanneer schuldhulpverlening wordt aanvaard. We komen met een noodplan met systeembouw voor woningen voor daklozen, waar daklozen kunnen wonen totdat er een passende reguliere woning voor hen beschikbaar is en zij daaraan toe zijn – Housing First. Vanuit onderdak wordt er passende integrale zorg en begeleiding aangeboden (zoals GGZ, SHV, verslavingszorg, jeugdzorg, etc.).
54. We moeten stoppen met alle huidige subsidie aan woningbezit – uiteraard wel in een afbouw naar de mate waarin betaalbare huur ter beschikking komt. Geen hypotheekrenteaftrek meer voor nieuwe hypotheken en een versnelde afbouw van de aftrek voor bestaande hypotheken. De vrijstelling in de erfenis en schenkingsbelasting voor een woning voor kinderen vervalt ook. Doordat we in Nederland mensen enorm subsidiëren om woningen aan te schaffen, liggen de prijzen kunstmatig hoog. De facto betaalt iedereen te veel voor hun huizen. Op kosten van de belastingbetaler. Lees: jij zelf. Er vindt door een hoger besteedbaar inkomen ten gevolge van andere maatregelen in de voorstellen in deze Nieuwe Tien over Rood meer dan ruimschoots compensatie plaats voor het verdwijnen van deze aftrek voor inkomens tot ca. anderhalf modaal.
Ook verzwaren de normen om in aanmerking te komen voor een hypotheek: je moet zelf meer geld inbrengen. Dat is behalve in ons land overal de norm. De enorme hypotheekschulden geven ook een enorm risico bij een volgende crisis: meer dan twee derde van het juridisch bezit van de 90% huishoudens met de slechtste vermogensposities is inmiddels belegd met schulden. Een nieuwe bankencrisis zal het gevolg zijn. Niet genoeg mensen realiseren zich dat de Nederlandse koopwoningmarkt is gebouwd op extreem royale hypotheekschulden. Prijsopdrijving, blootstelling aan risico’s en meer volatiliteit zijn de gevolgen. Vanuit het buitenland wordt vaak met argwaan gekeken naar dit piramidespel. Veel beter is: langer huren, geld sparen en op latere leeftijd met een kleinere hypotheek kopen (of blijven huren).
55. Nederland heeft op macroniveau zowel een flinke koopsector als genereuze pensioenen. Op microniveau zijn het vooral jongvolwassenen die geen van beide hebben. Zij hebben geen toegang tot een koopwoning, en bouwen bovendien nauwelijks pensioen op. Hiervoor liggen twee oplossingen voor de hand.
Ten eerste zouden de pensioenfondsen meer kunnen investeren in betaalbare huurwoningen. Gezamenlijk zouden ze hiervoor een verhuurorganisatie kunnen oprichten, waarvan zij aandeelhouder worden. Huurwoningen zijn een aantrekkelijke langetermijninvestering voor de pensioenfondsen. Hoewel betaalbare huurwoningen een lager rendement hebben, is het rendement wel stabiel. We gaan dit opnemen in het aan te passen pensioenakkoord.
Ten tweede zouden de pensioenfondsen kunnen investeren in hypotheken voor hun leden. De leden van het pensioenfonds kunnen dan kiezen om een van rijkswege vastgesteld percentage van hun premie te gebruiken voor het aflossen van hun woning, in ruil voor een lagere uitkering na pensionering. Pensioenfondsen ontwikkelen zich dan tot levensloopfondsen. Op deze manier worden kopen en huren gelijkwaardiger alternatieven. Woningeigenaren bouwen woonvermogen op en hebben een kleiner pensioen, huurders hebben een betaalbare huurwoning en een groter pensioen waarmee ze hun huur kunnen dekken. Voor lage en lagere middeninkomens kan de overheid de keuze voor woonvermogen met een subsidie ook voor hen bereikbaarder maken. Ook dit gaan we opnemen in het pensioenakkoord.
56. Een nieuwe crisis op de woningmarkt komt – de vraag is alleen wanneer. Wanneer de woningprijzen dalen is dit in de eerste plaats vervelend voor huishoudens die moeten verhuizen en die een hypotheek hebben die groter is dan de waarde van hun woning. Zij komen met een restschuld te zitten (hiervoor is al voorgesteld deze restschuld voor risico van de hypotheekverstrekker te laten). Voor de overige huishoudens betekent het dat hun woning minder waard wordt, maar ze nog steeds door kunnen stromen naar een duurdere woning (die ook goedkoper geworden is). Het echte probleem is dat een neergaande prijsontwikkeling woningbezitters aanzet tot wachten: ze willen immer niet op het verkeerde moment met verlies verkopen.
Wat zou helpen is als woningcorporaties en nieuw op te richten coöperaties anticyclisch kunnen interveniëren. Wanneer de prijzen gedaald zijn tot nabij de gebruikswaarde, kunnen zij woningen opkopen. Dit zorgt voor doorstroming op de koopmarkt, stabiliseert de prijzen, en vergroot het coöperatieve segment waar de prijzen gereguleerd zijn. De coöperatie verloot het gebruiksrecht van de woningen vervolgens onder haar leden, waarna de bewoner een aandeel in de coöperatie koopt ter grootte van de gebruikswaarde van de woning. Op deze manier bouwt een bewoner wél vermogen op, maar profiteert hij of zij niet van een eventuele overwaarde. Aan de andere kant wordt het hebben van overwaarde minder belangrijk wanneer bewoners kunnen doorstromen naar andere betaalbare coöperatieve koopwoningen die passen bij de levensfase waarin ze zitten.
Anticyclische investeringen door coöperaties en corporaties maken de woningmarkt stabieler waardoor de pieken en dalen minder uitgesproken worden. Woningcorporaties zouden er goed aan doen nu alvast een plan te maken voor de volgende ineenstorting van de woonprijzen. Zaadjes voor een nieuw volkshuisvestingssysteem kunnen geplant worden op plaatsen waar ze geen pijn doen voor huidige bewoners en eigenaars, maar waar ze pijn voor toekomstige bewoners kunnen verminderen..
57. De overdrachtsbelasting wordt voor starters afgeschaft, behalve voor tweede en meerdere woningen en woningen waar men niet zelf woont – voor deze woningen wordt deze belasting vervijfvoudigd. Woningcorporaties zijn daarbij uiteraard vrijgesteld.
58. Het aanbod aan betaalbare huur moet fors vergroot worden. We herstellen de brede sociale huursector:
a) We geven woningcorporaties weer de ruimte voor het bouwen van kwalitatief goede en betaalbare huizen, ook voor middeninkomens (tot tweemaal modaal, ca. 75.000 euro).
b) De plannen van Rutte III om de inkomensgrens voor gezinnen iets te verhogen (naar 42.000 euro) en die van alleenstaanden te verlagen (naar 35.000 euro) moeten van tafel.
c) We verhogen de inkomensgrenzen om tot de huidige sociale huurgrens (€ 715,92 per maand) te worden toegelaten naar € 55.000 (ca. anderhalf modaal).
d) De huidige markttoets voor corporaties moet direct worden afgeschaft.
e) We schaffen de liberalisatiegrens af bij huur of verhogen deze tot minstens € 1200-1300 per maand – dit betekent dat de huur ook voor deze inkomens bepaalt gaat worden door de normen van het woningwaarderingsstelsel.
f) De huur wordt onafhankelijk van de marktwaarde van de woning door het schrappen van de WOZ-punten of deze te begrenzen tot maximaal 25 punten – het aantal wat voor invoering van de WOZ-waarde gold voor de leefomgeving. De woonomgeving mag best meetellen, maar dan gebaseerd op de werkelijke woonomgeving, niet de grillige ontwikkeling van de huizenprijzen van de markt, van speculatie en van fiscale politiek.
g) De huur wordt jaarlijks niet verder verhoogd dan de inflatie. Als het crisis is dan wordt de huur wettelijk tijdelijk bevroren.
Deze maatregelen zorgen er ook voor dat er minder makkelijk als nu woningen verdwijnen uit de sociale woningvoorraad.
59. Woningdelen helpt ook om de acute woningnood te bestrijden, niet als een plicht maar als een recht: er komt een afdwingbaar recht tot woningdelen. In de sociale zekerheid en fiscaliteit worden sancties op woningdelen (kostendelersnorm, fiscale verzameltoets) afgeschaft en vervangen door een bonus (woningdelingssubsidie).
60. Maar er is meer nodig om de sociale woningvoorraad uit te breiden, zeker als we ook zoals hiervoor voorgesteld meer huishoudens daar toegang aan geven:
a) We schrappen de verhuurdersheffing en vervangen deze door afspraken over lagere huren en een investeringsplicht (nieuwbouw, renovatie, verduurzaming, levensloopbestendig).
b) We schaffen eveneens de vennootschapsbelasting en de ATAD-toepassing (een Europese richtlijn ter voorkoming van belastingontwijking met vastgoed)[1] voor woningcorporaties af.
Dit kost geld, maar is prima te betalen (en goedkoper dan bijvoorbeeld de ongelijkheid vergrotende en prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek). We versoepelen de regels van de Autoriteit Wonen en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) enigszins, er wordt nu bijv. uitgegaan van te hoge rentes.
61. En we voeren een verevening uit tussen woningcorporaties opdat reserves aangewend kunnen worden waar de grootste opgaven bestaan. Rijk en provincies voeren daarbij regie en overrulen zo nodig gemeenten. Corporaties moeten goede publieke verantwoording geven over hun financiën, opdat zulke regie ook effectief kan plaatsvinden.
62. Woningcorporaties zijn veel te veel vastgoedondernemingen geworden in plaats van sociale verhuurders. Teveel corporatiebestuurders zien woningen in de eerste plaats als een economisch goed, als een object dat waarde vertegenwoordigt dat te gelde gemaakt kan worden. Een lage huur op een dure plek is dan dus kapitaalverspilling. En dan worden huurverhogingen en het meegaan met de marktgekte plots gezien als “normaliseren”. De publieke waarde is privaat kapitaalbezit geworden, ook als het van een corporatie is. Ze moeten daarom verplicht weer coöperaties worden: verenigingen van huurders met werkelijke zeggenschap van huurders. Huurders en hun organisaties moeten instemmingsrecht krijgen op het huurbeleid, waaronder het huurprijsbeleid. We zorgen voor huurteams in alle steden en draaien de bezuinigingen terug op de huurcommissies. Gemeenten kunnen ook zelf nieuwe corporaties of coöperaties oprichten. De omvang van woningcorporaties brengen we terug (bijv. max. 10.000 huurders, statutair werkgebied, geen gemeentegrensoverschrijding).
63. Verkoop van sociale woningen wordt zolang de woningnood voortduurt verboden, behoudens indien voor elke verkochte sociale huurwoning er aantoonbaar twee van de laagste categorie worden teruggebouwd, alsmede op basis van vereffening van m2 en aantal kamers.
64. Corporaties krijgen meer ruimte en taakstellingen om te investeren in voorzieningen in de buurt.
65. Een progressieve visie op wonen betekent echter meer dan het stimuleren van een sterke corporatiesector, het betekent ook het omarmen van nieuwe initiatieven: initiatieven die nu weliswaar nog een niche zijn, maar bijdragen aan betaalbaar wonen en die bewoners zeggenschap geven. Het gaat dan om nieuw beleid dat op termijn bestaande instituties (deels) kan verdringen. Nieuwe wooncoöperaties kunnen een inspirerend voorbeeld zijn. Tegelijkertijd is realisme geboden. Kunnen dergelijke initiatieven genoeg massa bieden om de wooncrisis te lijf te gaan? Komen deze initiatieven ook de zwaksten ten goede, of blijft het iets voor de middenklasse? Gemeenten zouden dergelijke initiatieven meer ruimte kunnen geven door coöperatieve ontwikkelaars op nieuwbouwlocaties voorrang te geven. Middels een doelgroepenverordening kan gestuurd worden op menging: op nieuwbouwlocaties kan de gemeente vaststellen voor welke inkomensgroep nieuwe woningen beschikbaar komen (en beschikbaar blijven, bij mutatie).
66. Woningcorporaties moeten ook kwalitatief gaan bouwen. Een les uit onze rijke sociaaldemocratische geschiedenis is dat het belangrijk is om bij progressieve woonoplossingen een kwalitatief beter alternatief te bieden, dan de markt doet. Corporaties die visieloos blokken met kleine goedkope woningen bouwen, dat is eigenlijk net zo’n gek idee als dat negentiende-eeuwse woningbouwverenigingen mee zouden gaan in de revolutiebouw van de pandjesbazen. Een succesvolle progressieve woonagenda combineert financiële waarden en omgevingswaarden. Uitbuiting wordt uitgebannen door woningen betaalbaar en beschikbaar te houden. In nieuwbouw staat woningkwaliteit voorop en beslissen bewoners democratisch over het ontwerp van hun buurt zodat een huis een thuis kan worden.
67. We gaan de huren structureel verlagen en begrenzen. Tot anderhalf modaal gaan we een maximale huur invoeren van een derde van het besteedbaar inkomen (huurquote, vgl. NIBUD-systematiek bij hypotheken). Net zoals bij een hypotheek voor woningbezitters worden zo tot inkomens van ca. 55.000-60.000 euro de maximale woonlasten hard begrensd. We introduceren objectsubsidie van het Rijk ter compensatie van verhuurders die door de inkomensbegrenzing van de huren niet de WWS-huur in rekening kunnen brengen. We schrappen de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging die een schandelijke stigmatisering van middeninkomens tot scheefwoners impliceert.
68. Lage huren kunnen worden gecombineerd met gesubsidieerde spaarprogramma’s voor huurders, zoals in Duitsland, zodat zij het zo opgebouwde eigen vermogen in de toekomst kunnen aanwenden om een woning te kopen – maar ook om de grote vermogensongelijkheid tussen de ‘haves’ en ‘have nots’ te bestrijden.
69. We stoppen het flexwonen door de vele constructies waar de huurbescherming nu niet meer geldt weer onder de volledige werking van huurbescherming te plaatsen. En we gaan zeker niet akkoord met constructies als ‘Passend Wonen’. De huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor de duur van twee of vijf jaar verdwijnen. Studenten, jongeren en promovendi hebben recht op vervangende huisvesting (en een verhuiskostenvergoeding). We verbieden gebruiksovereenkomsten (antikraak wonen). Bij leegstand wordt verhuurd op basis van de Leegstandswet. Er komt een boete op leegstand van langer dan een jaar.
70. Goede isolatie en ventilatie is belangrijk voor het energieneutraal maken van woningen, maar ook voor verbetering van het wooncomfort – denk aan de vele huurwoningen met schimmelproblemen. Verhuurders moeten hierin investeren. Voor goede isolatie en ventilatie mag geen huurverhoging worden gevraagd. De punten voor verduurzaming worden daartoe geschrapt uit de WWS. . Nu mag een verhuurder € 250 meer huur vragen voor een energieneutrale woning, terwijl de gemiddelde energierekening maar € 120 per maand is.
71. Alleen goed geïsoleerde en geventileerde huurwoningen worden vervolgens van het gas afgehaald. Goede oplossingen voor vervanging van gas moeten zich eerst bewezen hebben en er moeten garanties zijn dat de combinatie van huur en energielasten voor huurders van woningen tot en met anderhalf modaal structureel lagere woonlasten opleveren. Het energielabel en de verduurzaming van de woning moeten geen verdienmodel voor de verhuurder zijn. Bij de vervanging van gas krijgen huurders van sociale huurwoningen eenmalig een bedrag van het Rijk om de kosten van vervanging van apparatuur en inventaris voor koken te financieren. Het Rijk financiert dit uit de opbrengst van de CO₂ heffing (zie hoofdstuk VI).
72. Er komen bindende afspraken met coöperaties en verhuurders voor het energieneutraal maken van woningen per jaar voor de realisering van de doelstelling om in 2050 alle woningen van het gas af te hebben en goed geïsoleerd en geventileerd te hebben. Er komt een verbod op het verhuren van woningen met de slechtste energielabels (vooral in bezit bij particuliere verhuurders), voorafgegaan door een verbod op huurverhoging van woningen met een energielabel C of lager totdat ze minstens label B hebben. Deze verboden worden stapsgewijs aangescherpt.
73. Woningcorporaties en -coöperaties moeten de voorfinanciering van de verduurzaming renteloos kunnen lenen bij een apart staatsfonds, gevuld uit staatsobligaties. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om hun WOZ-belastingtarieven lager vast te stellen bij een groener energie-label.
74. Woningeigenaren worden door een gemeentelijk ‘ontzorgloket’ ondersteund bij het isoleren en verduurzamen van hun woning. De isolatie-eisen voor bestaande woningen worden stapsgewijs aangescherpt. Gemeenten (of coöperaties) kunnen met hulp van het Rijk duurzaamheidsfondsen oprichten die koopwoningen verbeteren, en in ruil daarvoor een aandeel nemen in de woning. De eigenaar kan ervoor kiezen de investeringen terug te betalen en weer volledig eigenaar te worden, of de woning deels eigendom te laten blijven van het fonds. In ruil voor de gratis woningverbetering wordt deze woning onderdeel van een gereguleerd en sociaal koopsegment: een niche innovatie die langzaam mainstream kan worden.
Toelichting
1. Herstel overheidsregie en brede volkshuistaak van het Rijk: minder markt
Woningnood is geen natuurverschijnsel maar een bouwopdracht. De grondwettelijke zorg voor voldoende betaalbare woningen is wat ons betreft geen inspanningsverplichting maar een resultaatsverplichting. Wonen is een (Grondwettelijk) recht, geen voorziening. In rap tempo neemt het aantal sociale huurwoningen af. Sinds 2013 telt Nederland bijna 100.000 huizen in de gereguleerde sector minder, en dat aantal daalt nog steeds door. De wachtlijsten nemen daardoor toe en meer mensen vallen buiten de boot. De vrije huursector is onbetaalbaar duur voor middeninkomens en de prijzen van koopwoningen zijn ver over de top. Dit is de uitkomst van decennia aan bewust politiek beleid om de markt alle ruimte te geven, en de brede volkshuisvestingstaak van de overheid te begraven. De oplossing ligt daarom ook niet in meer markt, die is juist het probleem, maar in meer en betere overheidsinterventie. De huidige nieuwbouw zakt steeds meer in. We herstellen de brede volkshuisvestingstaak voor het Rijk.
Centraal staat het aloude sociaaldemocratische ideaal dat iedereen recht heeft op een goede, betaalbare en passende woning in een buurt die kansen biedt. Huisvesting is meer dan een dak boven je hoofd. En een progressieve woonvisie gaat om meer dan zo veel mogelijk betaalbare woningen neerzetten. Woningen moeten qua type en omvang aansluiten op de levens van de bewoners. Ze moeten energieneutraal zijn en permanente zekerheid bieden, ongeacht de levenssituatie of arbeidsmarktpositie van de bewoners. Ze horen te staan in leefbare buurten met speel- en opleidingsmogelijkheden. Pas dan kan het recht op een thuis verwezenlijkt worden.
2. Radicale beperking en hervorming van subsidie voor woningbezit
Al decennialang is de gedachte dominant dat kopen superieur is aan huren. Kopen stelt mensen in staat vermogen op te bouwen en zou bijdragen aan ‘een stukje trots’, zelfstandigheid en verantwoordelijkheidsgevoel. Met andere woorden: je zou er een betere burger van worden. De ideologie van eigenwoningbezit is omarmd door links en rechts.
Voor rechtse politici is het stimuleren van eigenwoningbezit een middel om zelfredzaamheid te vergroten, en daarmee een kleinere verzorgingsstaat mogelijk te maken. Voor linkse politici is het stimuleren van eigenwoningbezit een middel om mensen te bevrijden uit de greep van uitbuitende huisjesmelkers. Ook wordt eigenwoningbezit gezien als instrument om opwaartse sociale mobiliteit van de (lagere) middenklasse te bevorderen, en zo bij te dragen aan hun emancipatie. Het bouwen van koopwoningen wordt bovendien geroemd als de manier om probleemwijken op te waarderen.
Sinds eind jaren tachtig richt het Nederlandse woonbeleid zich op het bevorderen van woningbezit en marktwerking. Je eigen woning kunnen kopen kwam symbool te staan voor gevoelens van trots, verantwoordelijkheid en (financiële) onafhankelijkheid. Anno 2019 vertoont de droom van het eigenwoningbezit diepe scheuren. Jongvolwassenen en huishoudens met een laag middeninkomen kunnen geen koopwoning meer betalen. Hierdoor is de vermogensongelijkheid opgelopen en nemen de ruimtelijke verschillen in onze Nederlandse steden toe. Enerzijds heeft de opmars van flexwerk de mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek ondermijnd, anderzijds heeft het woonbeleid de prijzen opgedreven.
De structureel opgeblazen woningprijzen hebben winnaars en verliezers. Wie op tijd én op de juiste plek een woning heeft gekocht, is spekkoper. Wie niet, of pas op een later moment in staat is geweest om te kopen, heeft verloren. Zoals hiervoor is aangetoond, is de vermogensongelijkheid in ons land ontzettend groot. Dit is problematisch omdat vermogen in tijden van afkalvende sociale zekerheid een verzekering is tegen onverwachte gebeurtenissen. De scheidslijn tussen de ‘haves’ en de ‘have nots’ wordt steeds meer door de woningmarkt bepaald. Zonder vermogen is het erg lastig een koopwoning te bemachtigen, terwijl vermogende woningeigenaren steeds vaker meerdere woningen bezitten, om te verhuren (‘buy-to-let’). Deze ongelijkheid wordt intergenerationeel overgedragen. Kinderen van eigenwoningbezitters, worden vaker zelf óók woningeigenaar – niet in de laatste plaats door financiële hulp van hun ouders.
In de nasleep van de economische crisis van 2008 zijn de hypotheekeisen aangescherpt. Aflossingsvrije hypotheken en leningen groter dan de waarde van de woning zijn inmiddels verleden tijd. Hoewel dit een goede eerste stap is, eist deze maatregel zijn tol onder de huidige generatie starters, die onder strengere voorwaarden moet lenen dan de generatie voor hen.
Doordat hun inkomens stagneren en flexwerk onder jongvolwassenen een grote vlucht heeft genomen, is de droom om een woning kopen een luchtspiegeling geworden. Nu de economie weer groeit en de woningprijzen nieuwe recordhoogtes bereiken (voorjaar 2020 landelijk gemiddeld € 400.000), gaan er stemmen op om de leenvoorwaarden opnieuw op te rekken – door huishoudens met een flexbaan gemakkelijker te laten lenen, door extra startersleningen uit te keren, of door ‘duurhuurders’ (huishoudens die relatief veel kwijt zijn aan huurlasten) een hypotheek te gunnen.
Dergelijke voorstellen hebben onaanvaardbaar grote neveneffecten. Ze resulteren in een giftige cocktail: een grotere acceptatie van kwetsbaarheid op de arbeidsmarkt en een woningmarkt waarop huishoudens zich zwaar in de schulden moeten steken om een plek te verwerven. Bovendien hebben dergelijke maatregelen een duidelijk prijsopdrijvend effect. In plaats van het stimuleren van ‘bancaire innovaties’ moeten we streven naar baanzekerheid en zorgenvrij wonen, als basis van ontplooiing en ontspanning.
We moeten stoppen met alle huidige subsidie aan woningbezit – uiteraard wel in een afbouw naar de mate waarin betaalbare huur ter beschikking komt. Geen hypotheekrenteaftrek meer voor nieuwe hypotheken en een versnelde afbouw van de aftrek voor bestaande hypotheken. De vrijstelling in de erfenis en schenkingsbelasting voor een woning voor kinderen vervalt. Doordat we in Nederland mensen enorm subsidiëren om woningen aan te schaffen, liggen de prijzen kunstmatig hoog. De facto betaalt iedereen te veel voor hun huizen. Op kosten van de belastingbetaler. Lees: jij zelf. Er vindt door een hoger besteedbaar inkomen ten gevolge van andere maatregelen in de voorstellen in deze Nieuwe Tien over Rood meer dan ruimschoots compensatie plaats voor het verdwijnen van deze aftrek voor inkomens tot ca. anderhalf modaal. Ook verzwaren de normen om in aanmerking te komen voor een hypotheek: je moet zelf meer geld inbrengen. Dat is behalve in ons land overal de norm. De enorme hypotheekschulden geven ook een enorm risico bij een volgende crisis: meer dan twee derde van het juridisch bezit van de 90% huishoudens met de slechtste vermogensposities is inmiddels belegd met schulden. Een nieuwe bankencrisis zal het gevolg zijn.
Niet genoeg mensen realiseren zich dat de Nederlandse koopwoningmarkt is gebouwd op extreem royale hypotheekschulden. Prijsopdrijving, blootstelling aan risico’s en meer volatiliteit zijn de gevolgen. Vanuit het buitenland wordt vaak met argwaan gekeken naar dit piramidespel. Veel beter is: langer huren, geld sparen en op latere leeftijd met een kleinere hypotheek kopen (of blijven huren).
Wie met een levensloopperspectief kijkt naar vermogensopbouw, ziet dat de opbouw van woonvermogen (door de afbetaling van de hypotheek) concurreert met het opbouwen van een pensioen. Iedere euro kan tenslotte maar één keer uitgegeven worden. Wie een blik over de grens werpt, ziet dat landen met meer eigenwoningbezit over het algemeen een minder genereuze pensioenvoorziening kennen. Woningeigenaren lossen tijdens hun werkzame leven hun hypotheek af, en hebben daarna lage woonlasten. Ze hebben daarom minder pensioenuitkeringen nodig. In landen met een grote huursector, zijn de pensioenen juist flink ontwikkeld. Saillant detail: in zulke landen investeren pensioenfondsen vaak in huurwoningen. Nederland heeft op macroniveau zowel een flinke koopsector als genereuze pensioenen. Op microniveau zijn het vooral jongvolwassenen die geen van beide hebben. Zij hebben geen toegang tot een koopwoning, en bouwen bovendien nauwelijks pensioen op. Hiervoor liggen twee oplossingen voor de hand.
Ten eerste zouden de pensioenfondsen meer kunnen investeren in betaalbare huurwoningen. Gezamenlijk zouden ze hiervoor een verhuurorganisatie kunnen oprichten, waarvan zij aandeelhouder worden. Huurwoningen zijn een aantrekkelijke langetermijninvestering voor de pensioenfondsen. Hoewel betaalbare huurwoningen een lager rendement hebben, is het rendement wel stabiel. We gaan dit opnemen in het aan te passen pensioenakkoord.
Ten tweede zouden de pensioenfondsen kunnen investeren in hypotheken voor hun leden. De leden van het pensioenfonds kunnen dan kiezen om een van rijkswege vastgesteld percentage van hun premie te gebruiken voor het aflossen van hun woning, in ruil voor een lagere uitkering na pensionering. Pensioenfonds ontwikkelen zich dan tot levensloopfondsen. Op deze manier worden kopen en huren gelijkwaardiger alternatieven. Woningeigenaren bouwen woonvermogen op en hebben een kleiner pensioen, huurders hebben een betaalbare huurwoning en een groter pensioen waarmee ze hun huur kunnen dekken. Voor lage en lagere middeninkomens kan de overheid de keuze voor woonvermogen met een subsidie ook voor hen bereikbaarder maken. Ook dit gaan we opnemen in het pensioenakkoord.
Een nieuwe crisis op de woningmarkt komt – de vraag is alleen wanneer. Wanneer de woningprijzen dalen is dit in de eerste plaats vervelend voor huishoudens die moeten verhuizen en die een hypotheek hebben die groter is dan de waarde van hun woning. Zij komen met een restschuld te zitten (hiervoor is al voorgesteld deze restschuld voor risico van de hypotheekverstrekker te laten). Voor de overige huishoudens betekent het dat hun woning minder waard wordt, maar ze nog steeds door kunnen stromen naar een duurdere woning (die ook goedkoper geworden is). Het echte probleem is dat een neergaande prijsontwikkeling woningbezitters aanzet tot wachten: ze willen immer niet op het verkeerde moment met verlies verkopen.
Wat zou helpen is als woningcorporaties en nieuw op te richten coöperaties anticyclisch kunnen interveniëren. Wanneer de prijzen gedaald zijn tot nabij de gebruikswaarde, kunnen zij woningen opkopen. Dit zorgt voor doorstroming op de koopmarkt, stabiliseert de prijzen, en vergroot het coöperatieve segment waar de prijzen gereguleerd zijn. De coöperatie verloot het gebruiksrecht van de woningen vervolgens onder haar leden, waarna de bewoner een aandeel in de coöperatie koopt ter grootte van de gebruikswaarde van de woning. Op deze manier bouwt een bewoner wél vermogen op, maar profiteert hij of zij niet van een eventuele overwaarde. Aan de andere kant wordt het hebben van overwaarde minder belangrijk wanneer bewoners kunnen doorstromen naar andere betaalbare coöperatieve koopwoningen die passen bij de levensfase waarin ze zitten. Anticyclische investeringen door coöperaties en corporaties maken de woningmarkt stabieler waardoor de pieken en dalen minder uitgesproken worden. Woningcorporaties zouden er goed aan doen nu alvast een plan te maken voor de komende crisis. Zaadjes voor een nieuw volkshuisvestingssysteem kunnen geplant worden op plaatsen waar ze geen pijn doen voor huidige bewoners en eigenaars, maar waar ze pijn voor toekomstige bewoners kunnen verminderen.
3. Prioriteit bij betaalbaar huren voor lage en middeninkomens
De sociale huursector is bewust door neoliberaal beleid gemarginaliseerd. Aangejaagd door landelijk beleid is het aantal sociale huurwoningen afgenomen, waardoor de wachtlijsten zijn opgelopen. In de afgelopen twee decennia is achtereenvolgens de wettelijke doelgroep van de sociale huursector verkleind (door middel van striktere inkomenseisen en ‘passend toewijzen’), is het aantal gereguleerde huurwoningen afgenomen door de WOZ-waarde mee te nemen in het woningwaarderingsstelsel, en is de financiële slagkracht van corporaties verminderd door de verhuurderheffing en de hogere vennootschapsbelasting. Daardoor zijn er de helft minder woningen gebouwd. Eind jaren tachtig was nog zo’n 40 procent van de woningen in bezit van een woningcorporatie; nu is dat minder dan 30 procent. Dat lijkt misschien een beperkte afname, maar zou nu een verschil van zo’n 800.000 woningen betekenen.
Door aangescherpte inkomenseisen behoren sociale huurders steeds vaker tot de laagste inkomensgroepen. Had in 1990 slechts 12% van hen een laag inkomen (de armste 20% van het land), in 2015 was dat opgelopen tot 45%. Sociale huurwoningen worden daarnaast in toenemende mate toegewezen aan mensen met sociale, psychische of andere problemen. Zonder urgentieverklaring kom je in de grote steden al nauwelijks meer aan de beurt.
Ondertussen zijn binnen de sociale huursector de woonlasten en betaalrisico’s scherp toegenomen. De sociale huursector is omgevormd van een brede publieke voorziening tot een laatste redmiddel voor diegenen die zich niet op de markt kunnen redden. Hoewel het nog niet te laat is, dreigt de sector gestigmatiseerd te worden, hetgeen een weerslag heeft op buurten waar corporaties veel bezit hebben. Terwijl de (kleine) sociale huurwoningen in de populaire centrumgebieden zich ontpoppen tot tijdelijke huisvesting voor starters, zijn het de buitenwijken waar sociale huurwoningen een permanente oplossing vormen voor lage-inkomensgroepen, waar de stigmatisering van de corporatiesector de grootste ruimtelijke gevolgen heeft.
Waar het aantal corporatiewoningen afneemt, neemt de druk op die woningen alleen maar toe. Dat komt doordat particuliere verhuurders hun handen steeds meer aftrekken van het goedkoopste segment van de woningmarkt en zich richten op de dure vrije sector, waar de rendementen veel hoger liggen. De taak om lage inkomens te huisvesten komt zo in toenemende mate bij woningcorporaties te liggen. Daarbovenop betekenen de decentralisering en extramuralisering van de zorg – in andere woorden: ouderen en zorgbehoevenden blijven steeds langer thuis wonen – dat de sociale huursector meer kwetsbare personen plek moet bieden.
Huurregulering en –bescherming zijn afgezwakt. Waar vaste huurcontracten voorheen de standaard waren, is er sinds 2016 meer ruimte voor tijdelijke contracten. Bovendien zijn extra huurverhogingen mogelijk gemaakt. Liberaal woonbeleid heeft de machtspositie van de verhuurder versterkt ten opzichte van de huurder. Het logische gevolg is meer woononzekerheid.
Dit alles telt op tot een omvangrijke herstructurering van de sociale huur. Voorheen was volkshuisvesting een brede voorziening, dat wil zeggen: ook bestemd voor de middenklasse. Tegenwoordig fungeert de sociale huursector vooral als vangnet voor wie echt niet anders kan. Het wordt een – liefst tijdelijke – voorziening voor de armen. Hiermee ontwikkelt de Nederlandse situatie zich in de richting van Anglo-Amerikaanse landen waar de sociale huursector veel kleiner is. Dit is een groot risico, want ‘services for the poor, are poor services’ zo stelde socioloog Richard Titmuss, een van de architecten van de naoorlogse Britse verzorgingsstaat, in 1969 al. Met andere woorden: de marginalisering van de sociale huur draagt alleen maar bij aan verdere uitholling van de sector met achterstanden en stigmatisering als gevolg.
De gevolgen laten zich aftekenen. De woonlasten onder huurders nemen toe. Ongeveer een op de vijf huurders heeft inmiddels moeite de maandelijkse huur op te brengen. Woonquotes (dat deel van het inkomen dat aan de lasten van wonen wordt besteed) van meer dan 40% zijn geen uitzondering. In 2002 was dat slechts bij een op de twintig huurders het geval. Een groeiend aantal huurders zit klem in een niet passende woning. Denk aan gezinnen met kinderen die op nog geen 40 vierkante meter wonen. Tenslotte is de woononzekerheid toegenomen.
In augustus 2019 publiceerde het CBS nieuwe cijfers waaruit blijkt dat het aantal dakloze mensen tussen 2009 en 2018 meer dan verdubbeld is. Inmiddels zijn er zo’n 40 duizend geregistreerde dakloze volwassenen in Nederland, en naar schatting maken daarnaast nog zo’n 8500 kinderen gebruik van de daklozenopvang. Dit is nog een aanzienlijke onderschatting van de omvang van het probleem. Brancheorganisatie Federatie Opvang registreerde in 2017 namelijk ruim 70 duizend dak- en thuislozen. Hieronder bevinden zich ook mensen in opvanghuizen en beschermd wonen. Dakloosheid valt niet te reduceren tot een individuele schuldvraag. Mensen raken niet puur uit eigen schuld dakloos, en zelfs dan blijven ze gewoon recht op een woning houden. Nee, de scherpe toename van dakloosheid is het logische maar onacceptabele gevolg van decennia falend woonbeleid. De huidige urgentie schreeuwt echter om een structurelere aanpak. Het aanpakken van dakloosheid is bovenal een kwestie van progressief woonbeleid ontwikkelen.
Van bovenstaande problemen krijgt alleen de benarde positie van jongvolwassenen brede politieke aandacht. Rechtse politici en ondernemers hebben de laatste jaren een flink aantal proefballonnetjes opgelaten om hen meer kans te geven op een betaalbare woning. Deze proefballonnetjes richten zich op genereuzere hypotheekverstrekking voor starters, het voordeliger maken van ouderlijke steun (beide om de toegankelijkheid van de koopsector te waarborgen, en met beiden is hierboven al afgerekend), het vergroten van de middenhuursector (om de toegankelijkheid van huurwoningen te vergroten) en het flexibiliseren van huurcontracten (om de toegankelijkheid van de sociale huursector te vergroten). Wanneer we de sociale en ruimtelijke effecten van het huidige beleid in ogenschouw nemen, kunnen we stellen dat dit beleid op zijn best een oplossing biedt voor een selecte groep, maar vaker onaanvaardbaar grote negatieve neveneffecten heeft. Erger nog, een aantal maatregelen is te beschouwen als volkomen onrechtvaardig.
Recent heeft het idee dat de private huursector (in plaats van de woningcorporaties) moet worden uitgebreid om mensen te huisvesten die niet kunnen of willen kopen snel aan populariteit gewonnen. De private huursector is sinds 2013 snel gegroeid, door toegenomen investeringen van binnen- en buitenlandse beleggers, maar bovenal doordat er nieuwe speculanten zijn opgestaan die een financiële melkkoe gevonden hebben: de verhuur van dure woningen aan jongvolwassenen die niet terecht kunnen in de sociale huursector én geen koopwoning kunnen betalen. Dit vergroot de vermogensongelijkheid. Om de private huurwoningen toch betaalbaar te houden, gaan gemeenten overstag: investeerders mogen micro-appartementen bouwen, of bestaande woningen opsplitsen. De huur voor vrije sector woningen van 30 vierkante meter zijn voor hoogopgeleide starters namelijk nog wel betaalbaar. Het toestaan, of zelfs stimuleren, van dergelijke prijsopdrijving is een negatief neveneffect van deze maatregel. Het is ronduit onrechtvaardig als geliberaliseerde sociale huurwoningen, ooit met publiek geld gefinancierd, door beleggers voor de hoofdprijs verhuurd worden aan huishoudens met weinig andere keus. Onbetaalbaar wonen is een probleem, maar betaalbaar wonen in een slechte of krappe woning is net zo goed een probleem – en duur wonen in een slechte of krappe woning al helemaal.
Om jongvolwassenen een kans op een sociale huurwoning te geven, reserveren woningcorporaties steeds vaker een deel van hun voorraad voor jongerenhuisvesting, met tijdelijke huurcontracten van maximaal vijf jaar, en toewijzing via loting. De logica is simpel: door de lange wachtlijsten hebben veel jongvolwassenen tegen de tijd dat ze voldoende woonduur hebben opgebouwd, geen recht meer op een sociale huurwoning. Een tijdelijke oplossing biedt dan soelaas. Toewijzingen door loting en de tijdelijke jongerenwoningen verlichten het woningmarktleed van jongvolwassenen. Toch is het slechts voor een selecte groep een oplossing, en gaat het direct ten koste van andere groepen. Wanneer tijdelijke contracten ook voor reguliere sociale huurders de norm worden, draagt de verzachting van het probleem van jongvolwassenen bij aan de marginalisering van de corporatiesector, waarbij een sociale huurwoning alleen een tijdelijk vangnet wordt, in plaats van een warm thuis. Bovendien komt het uithollen van de huurbescherming private verhuurders goed uit. Het maakt snellere huurverhogingen mogelijk, en biedt meer kansen tot verkoop in lege staat. Dit drijft de prijzen op en ondermijnt de bestaanszekerheid en het thuisgevoel van de huurders. Pas wanneer corporaties voor een brede doelgroep kunnen concurreren met private verhuurders zijn ze in staat om de huurprijzen weer voor een groter deel van de bevolking te laten dalen.
De proefballonnetjes zijn niet meer dan een doekje voor het bloeden voor enkele groepen die het momenteel lastig hebben op de woningmarkt. De voorstellen hebben met elkaar gemeen dat ze de betaalbaarheid van het wonen over de hele linie niet vergroten, en de betekenis van de woning voor de bewoners buiten beschouwing laten. Nog belangrijker: ze pakken de systematische ongelijkheid op de woningmarkt niet aan.
Het aanbod aan betaalbare huur moet fors vergroot worden. We herstellen de brede sociale huursector. We geven woningcorporaties weer de ruimte voor het bouwen van kwalitatief goede en betaalbare huizen, ook voor middeninkomens (tot tweemaal modaal, ca. 75.000 euro). De plannen van Rutte III om de inkomensgrens voor gezinnen iets te verhogen (naar 42.000 euro) en die van alleenstaanden te verlagen (naar 35.000 euro) moeten van tafel. We verhogen de inkomensgrenzen om tot de huidige sociale huurgrens (€ 715,92 per maand) te worden toegelaten naar € 55.000 (ca. anderhalf modaal). De huidige markttoets moet direct worden afgeschaft. We schaffen de liberalisatiegrens af bij huur of verhogen deze tot minstens € 1200-1300 per maand – dit betekent dat de huur ook voor deze inkomens bepaalt gaat worden door de normen van het woningwaarderingsstelsel. De huur wordt onafhankelijk van de marktwaarde van de woning door het schrappen van de WOZ-punten of deze te begrenzen tot maximaal 25 punten. De woonomgeving mag best meetellen, maar dan gebaseerd op de werkelijke woonomgeving, niet de grillige ontwikkeling van de huizenprijzen van de markt, van speculatie en van fiscale politiek. Deze maatregelen zorgen ervoor dat er minder makkelijk als nu woningen verdwijnen uit de sociale woningvoorraad.
Woningdelen helpt ook om de acute woningnood te bestrijden, niet als een plicht maar als een recht: er komt een afdwingbaar recht tot woningdelen. In de sociale zekerheid en fiscaliteit worden sancties op woningdelen (kostendelersnorm, verzameltoets) afgeschaft en vervangen door een bonus (woningdelingssubsidie).
Maar er is meer nodig om de sociale woningvoorraad uit te breiden, zeker als we ook zoals hiervoor voorgesteld meer huishoudens daar toegang aan geven. We schrappen de verhuurdersheffing en vervangen deze door een investeringsplicht (nieuwbouw, renovatie, verduurzaming). We schaffen eveneens de vennootschapsbelasting en de ATAD-toepassing (een Europese richtlijn ter voorkoming van belastingontwijking met vastgoed)[2] voor woningcorporaties af. Dit kost geld, maar is prima te betalen (en goedkoper dan bijvoorbeeld de ongelijkheid vergrotende en prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek). We versoepelen de regels van de Autoriteit Wonen en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) enigszins, er wordt nu bijv. uitgegaan van te hoge rentes. En we voeren een verevening uit tussen woningcorporaties opdat reserves aangewend kunnen worden waar de grootste opgaven bestaan. Rijk en provincies voeren daarbij regie en overrulen zo nodig gemeenten. Corporaties moeten ook veel meer publieke verantwoording geven over hun financiën, opdat zulke regie ook effectief kan plaatsvinden.
Woningcorporaties zijn veel te veel vastgoedondernemingen geworden in plaats van sociale verhuurders. Teveel corporatiebestuurders zien woningen in de eerste plaats als een economisch goed, als een object dat waarde vertegenwoordigt dat te gelde gemaakt kan worden. Een lage huur op een dure plek is dan dus kapitaalverspilling. En dan worden huurverhogingen en het meegaan met de marktgekte plots gezien als “normaliseren”. De publieke waarde is privaat kapitaalbezit geworden, ook als het van een corporatie is. Ze moeten daarom verplicht weer coöperaties worden: verenigingen van huurders met werkelijke zeggenschap van huurders. Huurders moeten instemmingsrecht krijgen op het huurbeleid. Gemeenten kunnen ook zelf nieuwe corporaties of coöperaties oprichten. De omvang van woningcorporaties brengen we terug (bijv. max. 10.000 huurders, statutair werkgebied, geen gemeentegrensoverschrijding). Verkoop van sociale woningen wordt verboden, behoudens indien voor elke verkochte sociale huurwoning er aantoonbaar twee van de laagste categorie worden teruggebouwd.
Corporaties krijgen ook meer ruimte om te investeren in de buurt. Het wijkbeleid in de grote steden moet weer worden opgetuigd, waarbij wooncorporaties een noodzakelijke partner zijn, samen met het terugbrengen van het buurt- en jongerenwerk, aandacht voor veiligheid, scholing, integratie en werk. We gaan hier – net als in apart beleid voor krimpgebieden – fors in investeren, onder verantwoordelijkheid van een minister van Dorpen, Wijken en Wonen. We blazen de welzijnssector weer nieuw leven in met een goede organisatie voor o.m. buurt- en jongerenwerk, publieke arbeidsbemiddeling, scholing voor jongeren en volwassenen met o.m. een offensief tegen laaggeletterdheid, schuldhulpverlening en armoedebestrijding. Dat koppelen we ook aan initiatieven voor gezonde leefstijl en goede wijkzorg. Juist in arme wijken is er nu veel zorgongelijkheid. Zie ook hoofdstuk III.
Een progressieve visie op wonen betekent echter meer dan het stimuleren van een sterke corporatiesector, het betekent ook het omarmen van nieuwe initiatieven: initiatieven die nu weliswaar nog een niche zijn, maar bijdragen aan betaalbaar wonen en die bewoners zeggenschap geven. Het gaat dan om nieuw beleid dat op termijn bestaande instituties (deels) kan verdringen. Nieuwe wooncoöperaties kunnen een inspirerend voorbeeld zijn. Tegelijkertijd is realisme geboden. Kunnen dergelijke initiatieven genoeg massa bieden om de wooncrisis te lijf te gaan? Komen deze initiatieven ook de zwaksten ten goede, of blijft het iets voor de middenklasse? Gemeenten zouden dergelijke initiatieven meer ruimte kunnen geven door coöperatieve ontwikkelaars op nieuwbouwlocaties voorrang te geven. Middels een doelgroepenverordening kan gestuurd worden op menging: op nieuwbouwlocaties kan de gemeente vaststellen voor welke inkomensgroep nieuwe woningen beschikbaar komen (en beschikbaar blijven, bij mutatie).
Woningcorporaties moeten ook kwalitatief gaan bouwen. Een les uit onze rijke sociaaldemocratische geschiedenis is dat het belangrijk is om bij progressieve woonoplossingen een kwalitatief beter alternatief te bieden, dan de markt doet. Corporaties die visieloos blokken met kleine goedkope woningen bouwen, dat is eigenlijk net zo’n gek idee als dat negentiende-eeuwse woningbouwverenigingen mee zouden gaan in de revolutiebouw van de pandjesbazen. De kiem voor progressieve volkshuisvesting werd gelegd in de tweede helft van de 19e eeuw. Terwijl libertaire investeringswetgeving pandjesbazen in staat stelde goedkope en kleine woningen zonder sanitair te verhuren aan hopeloze arbeiders (het klinkt de huidige generatie jongvolwassenen en arbeidsmigranten bekend in de oren), werden de eerste woningbouwverenigingen opgericht. Zij stelden arbeiders (van dezelfde gezindte) in staat om geld te sparen dat gebruikt zou worden voor de bouw van nieuwe woningen. De huren van deze woningen zouden betaalbaar blijven omdat ze alleen de grond- en bouwkosten hoefden te dekken, niet de winst van de investeerder. Met deze woningen als onderpand konden de woningbouwverenigingen nieuwe leningen afsluiten om meer woningen te bouwen. Met de Woningwet van 1901 werden woningbouwverenigingen in de wet verankerd, en vooral in de periode tussen de twee wereldoorlogen schoten zij als paddenstoelen uit de grond: in 1922 waren er al 1350 woningbouwverenigingen verspreid over heel Nederland. Deze manier van volkshuisvesting werd al snel een uithangbord voor de sociaaldemocratische beweging. Niet alleen omdat het arbeiders betaalbare en kwalitatief goede woningen verschafte: net zo belangrijk was de herkenbaarheid van deze woningen. Ze waren meestal stijlvoller ontworpen dan de private huurwoningen van de pandjesbazen, en ze waren gelegen in een groenere omgeving met meer openbare ruimte en voorzieningen zoals bibliotheken en gemeenschapszalen. Dit zorgde ervoor dat arbeiders trots konden zijn op hun woonomgeving. Het democratische karakter van de bouwverenigingen zorgde ervoor dat de leden inspraak hadden in het bouwproces, waardoor de bouw paste bij de wensen en noden van de toekomstige bewoners. Voor de eerste volkshuisvestingswethouders van SDAP-huize, zoals Floor Wibaut, was de bouwproductie van de woningbouwverenigingen een ideaal voorbeeld op basis waarvan hij steun kon verwerven voor grootschaligere volkshuisvestingsprojecten. Wie wilde immers niet voor lagere kosten in een betere buurt wonen? Het tuindorp als politiek frame avant la lettre. In die periode was de volkshuisvesting dan ook zeker geen laatste redmiddel. Sterker, relatief veel huurders behoorden in die tijd tot de middengroepen. De allerarmsten waren helaas aangewezen op de krotten van huisjesmelkers.
Een succesvolle progressieve woonagenda combineert financiële waarden en omgevingswaarden. Uitbuiting wordt uitgebannen door woningen betaalbaar en beschikbaar te houden. In nieuwbouw staat woningkwaliteit voorop en beslissen bewoners democratisch over het ontwerp van hun buurt zodat een huis een thuis kan worden.
We gaan de huren structureel verlagen en begrenzen. Tot anderhalf modaal gaan we een maximale huur invoeren van een derde van het besteedbaar inkomen (huurquote, vgl. NIBUD-systematiek bij hypotheken). Net zoals bij een hypotheek voor woningbezitters worden zo tot inkomens van ca. 55.000-60.000 euro de maximale woonlasten hard begrensd. We introduceren objectsubsidie van het Rijk ter compensatie van verhuurders die door de inkomensbegrenzing van de huren niet de WWS-huur in rekening kunnen brengen. We schrappen de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging die een schandelijke stigmatisering van middeninkomens tot scheefwoners impliceert. En we stoppen het flexwonen door de vele constructies waar de huurbescherming nu niet meer geldt weer onder de volledige werking van huurbescherming te plaatsen. En we gaan zeker niet akkoord met constructies als ‘Passend Wonen’.
Lage huren kunnen worden gecombineerd met gesubsidieerde spaarprogramma’s voor huurders, zoals in Duitsland, zodat zij het zo opgebouwde eigen vermogen in de toekomst kunnen aanwenden om een woning te kopen – maar ook om de grote vermogensongelijkheid tussen de ‘haves’ en ‘have nots’ te bestrijden.
4. Verduurzaming van woningen
In de nabije toekomst zullen de elektra- en gasrekening een groter deel van de woonlasten gaan bepalen. In het kader van de energietransitie zijn grote investeringen nodig om het energiegebruik van (vooral voor 1990 gebouwde) woningen te verminderen. Deze investeringen zijn kostbaar, maar verdienen zich op termijn terug. Woningcorporaties hebben aangegeven dergelijke investeringen nauwelijks te kunnen dragen zonder de betaalbaarheid of beschikbaarheid van sociale huurwoningen in het geding te brengen. Financiële steun van het Rijk is onontbeerlijk om de energietransitie binnen de sociale voorraad van de grond te krijgen.
Veel particuliere woningeigenaren hebben te maken met een vergelijkbaar probleem. De meeste huishoudens met een middeninkomen of lager hebben geen € 60.000 op hun spaarrekening staan om in verduurzaming te investeren. Uiteraard zijn er individuele oplossingen mogelijk, zoals aanvullende hypotheken (waar zelfs pensioenfondsen een rol in kunnen spelen), maar collectieve oplossingen zijn goedkoper, en kunnen bijdragen aan de oplossing van de woningmarktproblematiek. Gemeenten (of coöperaties) kunnen met hulp van het Rijk duurzaamheidsfondsen oprichten die koopwoningen verbeteren, en in ruil daarvoor een aandeel nemen in de woning. De eigenaar kan ervoor kiezen de investeringen terug te betalen en weer volledig eigenaar te worden, of de woning deels eigendom te laten blijven van het fonds. In ruil voor de gratis woningverbetering wordt deze woning onderdeel van een gereguleerd en sociaal koopsegment: een niche innovatie die langzaam mainstream kan worden.
De combinatie van huur en energielasten moet voor huurders van woningen tot en met anderhalf modaal lagere woonlasten opleveren. Het energielabel en de verduurzaming van de woning moeten geen verdienmodel voor de verhuurder zijn. De verhoging van de huur door meer duurzaamheidspunten moet volledig gecompenseerd worden door lagere energielasten. Dit wordt in de wet vastgelegd met een wijziging van het puntenstelsel (WWS). Nu mag een verhuurder € 250 meer huur vragen voor een energieneutrale woning, terwijl de gemiddelde energierekening maar € 120 per maand is.
Isolatie en ventilatie moet goed zijn, voordat huurwoningen van het gas af gaan. Die verbetering moet zonder huurverhoging worden doorgevoerd. De sociale huursector moet niet de experimenteertuin zijn voor nog niet bewezen alternatieven. Dat is vragen om ongelukken met financieel kwetsbare huishoudens, en zal het verzet tegen verduurzaming voeden. Er moeten garanties zijn dat de totale woonlasten omlaag gaan en bij de omzetting moeten huishoudens 1000 euro ontvangen om de kosten van vervanging van kookstel, fornuis en pannen te financieren. Zonder deze garantie kan de sociale huursector niet de startmotor zijn van de verduurzaming van de bebouwde omgeving, zoals het huidige kabinet wil.
Er komen bindende afspraken met coöperaties en verhuurders voor het energieneutraal maken van woningen per jaar. Er komt een verbod op het verhuren van woningen met de slechtste energielabels (vooral in bezit bij particuliere verhuurders), voorafgegaan door een verbod op huurverhoging van deze woningen. Dit verbod wordt stapsgewijs aangescherpt. Woningcorporaties en -coöperaties moeten de voorfinanciering van de verduurzaming renteloos kunnen lenen bij een apart staatsfonds, gevuld uit staatsobligaties.
Woningeigenaren worden door een ‘ontzorgloket’ ondersteund
bij het isoleren en verduurzamen van hun woning. De isolatie-eisen voor
bestaande woningen worden stapsgewijs aangescherpt.
[1] In tegenstelling tot wat het rechtse kabinet Rutte III steeds suggereert is allang duidelijk dat dit kan. Woningcorporaties leveren diensten voor algemeen economisch belang (DAEB) en kunnen van de EU worden vrijgesteld van deze richtlijn.
[2] In tegenstelling tot wat het rechtse kabinet Rutte III steeds suggereert is allang duidelijk dat dit kan. Woningcorporaties leveren diensten voor algemeen economisch belang (DAEB) en kunnen van de EU worden vrijgesteld van deze richtlijn.